何歳までに住宅ローンを借りるべき?マイホームを買うタイミング

何歳までに住宅ローンを借りるべき?マイホームを買うたミングはいつがいいのか?と悩む方は多いです。

「住宅ローンを借りる」という目的だけで言えば、年収が高いほど有利ですし、若いほうが返済計画にも余裕ができます。ただあまりマイホームの購入を急ぐのはおすすめしません。こどもが3人もできてしまって部屋数が足らなくなったり、65歳で定年した時には家が築35で修理が必要に・・・など、思わぬリスクを抱える可能性もあります。

何歳でマイホームを買うのか、また年齢によってどんな返済プランを建てるべきか考えましょう。

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20代でもマイホームが買える?

ぼくの兄は、27の時に結婚しました。何かとやってみないと気が済まない性格で、趣味で油絵を描きはじめたかと思えば、調理師免許を取ったり、田舎の観光大使となって地方のラジオ番組でトークショーをしたりとバイタリティのある人でした。兄は結婚を機に、マイホームが欲しいと言い出して、モデルルームや不動産屋を見て回っていました。

結局のところマイホームの購入は見送ったようですが、それでよかったと思います。というのも、それからすぐに転勤となり、マイホームを買っていても手放さなければならなかったでしょう。また、数年後には離婚してしまいました。もしマイホームを持っていたら、財産分与で大きくもめたでしょう。

20代でいろいろとチャレンジしたいという気持ちの強い方も多いと思いますが、住宅ローンを借りる責任とリスクを知っておくことが大切です。

お金が無い時は絶対NG

ぼくの兄にかぎらず、結婚を機にマイホームを買いたいと思う人は多いです。最愛の人と結ばれ、何をやってもうまくいく気がする、幸せの絶頂期です。ただ、結婚式や新婚旅行など、なにかと出費のかさむこの時期にマイホームの購入をするのはリスクが大きいです。

結婚式で350万円、新婚旅行で100万円と貯金が大きく減ります。ご祝儀が貰えるとはいえ、新作のウェディングドレスが着たいと奥さんからせがまれたり、ビンゴゲームの景品代がかさんだり、遠方からの来賓にはお車代をわたさなければならないなど、思ったよりも費用がかかり予算オーバーすることも多いです。結婚式の持ち出し金の平均は100万円~150万円くらいです。結婚式と新婚旅行費と合わせると、250万円くらいの出費となります。

20代後半の一般的な年収は350万円くらいです。手取り年収では300万円くらいでしょう。今の自分の収入と貯金で、本当にマイホームを買えるのか、冷静に判断しましょう。

不確定要素が多く、リスクが大きい

20代でマイホームを持つのはワクワクしますが、やはりリスクも大きいです。会社の転勤辞令によって引っ越ししなければならなくなるかもしれません。まだマイホームを買ったばかりなのに、手放さなければならなくなるかもしれません・・・

また、20代ではまだ将来どれくらいこどもを作るのか、家族構成はどうなるのかも分からないことが多いです。こどもは2人にすると決めていても、2度目の出産で双子が生まれることもありますし、やっぱりもう一人ほしいと思うかもしれません。

こどもが大きくなったら、部屋が足らないということになってしまう可能性もあります。異性のこどもであれば中高生にもなれば別々の部屋が必要となります。ある程度、家族構成が決まってからマイホームを買うというのが鉄則です。

頭金0円でも住宅ローンを借りられる?

「頭金0円でも住宅ローンを借りれます!」という営業マンの文句に騙されてはいけません。これはまったくの嘘ではありませんが、営業マンはリスクについては一切触れません。

  • 手付金100万円の支払い
  • 住宅ローン手数料200万円の支払い
  • 不動産仲介料100万円の支払い
  • 10割融資は金利が高くなる

まず、マイホームの購入契約をする際には、100万円前後の手付金を渡す必要があります。賃貸でいう敷金のようなもので、前払いします。また、住宅ローンを借りるためには、住宅ローン自体の手数料がかかります。住宅ローンのプランや借入金額によっても変わりますが、約200万円くらい見ておきましょう。さらに、マイホームの購入はほとんどの場合、不動産屋を利用します。ここでもまた、不動産の紹介料・仲介料として物件価格の3%+6万円、約100~150万円の手数料がかかります。

これらの手数料を全て合わせると400万円くらいになりますが、全て自分で用意する必要があります。住宅ローンは基本的に住宅購入費にしか利用できません。つまり、手数料はすべて自腹になります。頭金0円で借りられるとすすめられて審査に通っても、いざ契約時になったら諸費用の数百万円はなんとかしてください・・・となります。

また、頭金0円で借りる「10割融資」の場合は、通常よりも金利が0.5%前後も高くなります。

9割融資 10割融資
借入金額 3000万円 3000万円
返済期間 30年 30年
金利 1.0% 1.5%
毎月返済額 96,491円 103,536円
総返済額 34,736,908円 37,272,768円

9割融資と10割融資では金利が0.5%違い、毎月返済額は7000円くらいの差になります。塵も積もれば山となり、総返済額では250万円も余分に支払うことになります。新車の車が買えてしまいますね。住宅ローンの審査時には、すでにマイホームの購入契約も済ませ後に引けない状態になってしまい、泣く泣く契約するということも少なくありません。あらかじめ、どのタイミングで何の費用がかかるのか、確認しておきましょう。

30代は第一次マイホーム購入期

myhome-timing
30代で少し落ち着いてからマイホームを買いたいと考えている人は多いのではないでしょうか。30代前半でマイホームを持っている人は約3割、30代後半になると5割近くになります。

結婚生活にも慣れ、働き盛りで収入も上がり、まとまった貯金もできているころです。30代は第一次マイホーム購入期です。

こどもの成長に合わせて小学校に入る前

マイホーム購入のタイミングとして「こどもが小学校に入る前」が目安となります。こどもが多感な時期に、転校させてしまうのは大きなストレスになります。転校先ではなかなかなじめずに、友達ができなく寂しい思いをさせてしまうかもしれません。

学校を転校しない範囲内でマイホームを購入しようと思うと、かなり選択肢が限られてしまいます。本当は一戸建てを希望しているけれど、分譲マンションしかない。スーパーが離れてしまって、買い出しが不便になってしまうなど、満足できる物件が見つからない可能性があります。

また、マイホームの購入の前はできることなら一度住んでみることをおすすめします。たとえば平日は学生が多くて騒がしかったり、ゴミ捨て場の管理がされていない、自治体の公共サービスが悪い、教育水準が低いなど、物件の下見だけでは分からないことも多いです。

こども達を育てるのにふさわしい環境なのか、第2の故郷として永住したい街なのか、見極める時間をつくりましょう。最近では、幼稚園や保育園の入園競争も激しく、なかなか気軽に引っ越しもできません。こどもが生まれる前からマイホームの購入を意識して街選びをする人が増えています。

奨学金、車ローン、他のローンを払い終える

もし現在、奨学金や車のローンなどを組んでいる場合、まずは全てのローンを完済しましょう。住宅ローンには審査があり、条件として年収のうちの一定割合までしかお金を貸さないという制限があります。その制限は、他のローンも含めた金額になるので、別のローンがあると借り入れできる金額が大きく減ってしまいます。

例えば、返済限度が毎月15万円まで可能だった場合、奨学金が4万円/月と車のローン3万円/月を持っていると、住宅ローンは8万円/月までしか借りれなくなります。ローン期間は考慮されないため、車のローンはあと5年でなくなるからもっと借りたい、と言っても貸してくれません。

また、もしも過去にローンの返済を滞納した経験がある場合、保証会社のブラックリストに入ってしまっている可能性があります。ローン滞納は1発NGとなり、住宅ローンは借りれません。ただし、滞納したローンを完済してから7年経てば、履歴は消されます。社会人なりたてでお金が無く、ついつい携帯電話の支払いが遅れてしまった・・・という人は審査が難しくなります。

25歳 携帯購入
26歳 携帯料金滞納
27歳 携帯料金完済 完済から7年間ブラックリストに
30歳 マイホーム購入 審査NG
35歳 マイホーム購入 審査OK

40代は第二次マイホーム購入ラッシュ

長く続く不況の影響もあり、なかなかマイホームの購入に踏み切れない家庭も多いと思います。30代では年収もまだまだ多くはありませんし、転職などで一時的に収入がなくなってしまうかもしれません。40代に入れば、会社内でもベテランとなり、役職に就く場合が多いです。収入も安定しますし、貯蓄もしっかり溜まっているでしょうから、妥協無くマイホーム選びができそうです。

一方で、住宅ローンの長い返済期間を考えると、年齢が気になり始めます。30年ローンを組むと、40歳で返し始めても、完済するのは70歳です。65歳で退職すると年金に頼ることになりますが、残りの5年間の住宅ローン返済をどうするのか考えておく必要があります。

50代に入ってから住宅ローンを組むことは非常に難しくなるため、40代はマイホームを手に入れる最後のチャンスともいえます。どのような返済プランを立てるべきか、じっくり考えましょう。

40代でマイホームを買うメリット

40代の強みは何より経済力の高さです。住宅ローンの借入金額を減らし、短期間で返してしまうことで、お得にマイホームを購入しましょう。

例えば35歳で3000万円、30年ローンを組んだ場合と、45歳で頭金1000万円、2000万円借り入れ、20年ローンを借りた場合を比較します。

30代 40代
借入金額 3000万円 2000万円
頭金 0円 1000万円
返済期間 30年 20年
金利 1.5% 1.2%
毎月返済額 103,536円 93,774円
総返済額 37,272,768円 22,505,736円

頭金を増やし、返済期間を短くすることで、適用金利が0.3%下がります。また、借入金額を減らすことで利子を大幅に削ることができます。毎月返済額は1万円ほど安くなり、総返済額は約1480万円の差ができます。頭金の1000万円を引いても、約480万円も安くなります。

40代でマイホームを買うもう一つのメリットは、築年数を遅らせることができることです。例えば35歳にマイホームを買うと、65歳の定年の時点ですでにマイホームは築30年です。30年もすれば壁の塗り替えや水回りの補修が必要となってきます。でも購入時期を10年遅らせて、45歳でマイホームを買えば、修理する時期も10年遅らせられます。

現在の日本人の平均寿命は85歳前後ですから、35歳にマイホームを買うと、50年も住むことになります。自信や災害に見舞われる可能性もありますから、もしかしたら建て直しが必要となるかもしれません。夫に先立たれて独り身で、子供夫婦もマイホームを持っていたら、建て直ししないで賃貸に移った方がよくなるかもしれません。人生の最後のひとときを、思い出の残るマイホームで過ごそうと思うと、マイホームの購入時期を遅らせた方が良いかもしれません。

40代でマイホームを買うデメリット

40代でマイホームを買うリスクは、年齢と健康です。住宅ローンを安心して借りるためには、完済時の年齢が重要となります。

一般的に定年退職は60歳または65歳です。住宅ローンは最高75歳まで借りられますが、収入がガタンと落ちる65歳以降に住宅ローンを残すのはリスクが非常に高いです。65歳までにローンを返し終わるためには、45歳くらいまでにはマイホームを買って、住宅ローンの返済を始めたいです。

定年までは元気に働くぞ、という強い思いがあっても、会社がそうさせてくれないかもしれません。例えば、60~65歳では給料が3割カットになったり、出社日が週3日だけといった制限のある企業も多いです。また、会社の将来を考えると、年齢の高い社員から次世代へ仕事を引き継ぐ必要があり、50代に入ると要職から外されるケースも増えてきます。40代は最前線でバリバリ働いていたのに、50代に入ってから内勤となり、給料も下がってしまうというのはよくあることです。ほとんどの会社で、55歳からの社員は減給されています。

50代は給料が下がるリスクがあることに加えて、こどもの教育費のピークが訪れる時期です。大学4年間で約600万円の学費が必要です。1ヶ月に十数万、こどもが2人なら2倍ですから、家計がかなり苦しくなります。こどもが大学生になってからあわててお金を集めようと思っても無理ですから、あらかじめ積み立てしておくことになりますが、40代でマイホームを購入して貯金を減らすと、学費の支払いが不安になってしまいます。

教育費の問題は、30代でマイホームを購入しても同じように突き当たる壁です。40代までしっかりと貯蓄して、借入金額を減らすことができれば、毎月の返済額を下げることができるので、結果的には教育費の負担を軽減できるというメリットにもなります。それぞれの環境に合わせて、最適な返済プランを立てましょう。

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