どうやって借りるの?物件購入・住宅ローンの流れ

マイホームの購入を決めたら、実際にどのように物件購入と住宅ローンの手続きをしていくのか、流れを把握しておきましょう。物件の購入手続きと、住宅ローンの手続きは平行して行うとスムーズにスケジュールを進めることができます。

物件を決めて落ち着いてから住宅ローンの検討に・・・としていると、思ったよりも時間がかかってしまい、予定よりも引っ越しが遅れてしまうこともあるので注意しましょう。

物件購入 住宅ローン
1 情報収集 情報収集
2 物件見学
3 絞り込み 絞り込み
4 購入申し込み ローン申し込み
5 仮審査
6 売買契約 本申し込み
7 本審査
8 内覧チェック ローン契約
9 残金支払い 融資実行
10 入居 確定申告

物件の売買契約を済ませておかないと、住宅ローンの本審査の書類がそろわなかったり、住宅ローンの手続きが進んでいないと物件の購入手続きができないなど、時間がかかってしまいます。せっかくの休日なのに、銀行と不動産屋の行き来だけで終わってしまう、なんて嫌ですよね。

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物件・住宅ローンの情報収集

まずは、どんな物件がいいのか決めます。SUUMOなどの不動産サイトから、最寄り駅や間取りなどで検索をかけると、大まかな相場の目安がわかります。最近では間取りの画像はもちろん、動画で室内の詳細を紹介するサイトも増えており、より具体的にイメージできるようになっています。

また、立地は駅チカなのか郊外の静かな場所がいいのか、スーパーや学校などの周辺環境にも注目です。自治体の治安や防災対策についても調べましょう。最近では、実際に現地まで行かなくても、グーグルマップなどで周辺の様子がわかるので便利ですね。

物件の情報収集と同時に、住宅ローンについても勉強しましょう。ほとんどの人が家を買うのは初めてで、住宅ローンなんてサッパリという人も多いでしょう。本屋で住宅ローンの書籍を買ってもよいですが、最近ではインターネットでも豊富な情報を簡単に手に入れられる様になりました。住宅ローンを安く、賢く借りましょう。

物件見学

ある程度の物件のイメージができたら、実際に物件を見に行きましょう。インターネットが便利になったとはいえ、本物を見ないことには決められません。新築でまだ建設が始まっていない場合は、モデルルームの見学を申し込みましょう。

日当たり具合や、騒音などは実際に足を運ばないと分かりません。物件見学で何をチェックするべきか、絶対譲れない条件は何かリストアップして行きましょう。また、物件見学に行くと必ず購入申し込みの営業がされますが、そこで決めてしまってはいけません。ある程度目星はつけていても、絶対に複数の見学に行ってください。別の物件と価格や条件を比較しながら、より良い物件を選びましょう。

物件・住宅ローンの情報収集や物件見学は、分譲住宅の場合、入居完了から逆算すると6カ月前くらいから始める人が多いようです。

物件の購入申し込み

「コレだ」という物件が見つかったら、物件の購入申し込みをします。人気の物件の場合は、先着順となるので、できるだけ早く抑えておきたいです。分譲マンションでは、角部屋や高階層を希望する人は多く、時には抽選となります。競争が激しくなりそうであれば、第2希望も視野にいれて探しておきましょう。

物件の申し込みには、10万円前後の「申込証拠金」が必要になります。これは「物件を買います」という意思表示として不動産屋に預けるお金で、後に契約が決まったら手付金の一部として加算されます。また万が一、物件の購入を取りやめた場合も、申込証拠金は全額戻ってきますので安心してください。

住宅ローン申し込み

購入物件の目安がたったら、同時に住宅ローンの申し込みも行います。物件見学などで貰った見積書を元に、どれくらいのお金が必要なのか、どんな住宅ローンプランにするのか決定します。

住宅ローンには厳しい審査があり、手続きに1ヶ月以上かかる場合もあります。万が一、審査に落ちてしまった場合に備えて、あらかじめ複数の銀行に申し込んでおくことをお勧めします。複数の銀行で住宅ローンの説明を聞いておけば、A社ではあんなサービスがあったけどB社では無い、といったように比較しやすくなります。契約までしなければいつでも止められますから、安心してください。

住宅ローンの申し込みは、インターネットで簡単にできます。平日の夕方で閉まってしまう銀行に行かなくても、帰宅後や休日に落ち着いて自宅から申し込めるので便利です。

住宅ローンの仮審査

住宅ローンの申し込みをすると、仮審査に進みます。不動産屋で貰った見積書を元に、どれくらいのお金を借りるのか、どのような返済プランにするのか決めます。

ネット銀行の場合は申し込みはインターネットで完了しますが、仮審査の書類は郵送となる場合が多いです。本人確認書類や健康保険証、源泉徴収票のコピーなどが必要となります。自営業の場合は過去3年の経営状態がチェックされるので、しっかりと事前準備をしておきたいです。

物件売買の正式契約

住宅ローンの仮審査に通過したら、いよいよ物件売買の正式契約となります。契約書の内容をしっかり確認し、不明点や疑問点はここで全て解決しておきましょう。契約してしまったらもう後戻りはできません。

ここでポイントになりますが、住宅売買の契約は、住宅ローンの本審査の前に行います。

住宅ローンを借りれるかまだ分からない状態で契約してしまうのは非常に不安です。しかし、物件売買の契約書がなければ住宅ローンの本審査を受けられないので、順番的に仕方がないのです。もしも、本審査に通る自身が無い場合は、銀行としっかり相談してください。

物件売買の契約時には100万円前後の「手付金」を支払うことになります。手付金は後に購入費用に加算されますが、もし契約を途中で破棄してしまった場合は、返金ができないので注意してください。また、この時点では住宅ローンはまだ借りられていませんから、手付金の支払い分は貯金しておかなければなりません。

住宅ローン本審査

物件の購入を正式に契約したら、住宅ローンの本審査に進みます。住宅ローンを借りれるかまだ分かっていない状態で契約してしまうのは不安ですが、誰しもがこの手順を踏みます。

もしもどこの銀行もお金を貸してくれないとなってしまった場合、最悪の場合は物件購入を断念し、契約破棄となります。この場合、手付金の100万円は戻ってきませんので注意してください。

住宅ローンの審査では、年収や雇用形態、年齢、健康状態、過去のローン履歴などの信用情報などが調査されます。無理な返済プランの場合は、融資額を減額されてしまったり、割高な金利となる場合もあります。

審査内容については一般公開されていませんが、傾向や相性というのがハッキリと分かれています。A社では門前払いだったのに、B社では満額OKということも珍しくありません。万が一審査に通らなかった時に備えて、複数の銀行で審査を受けておくことをお勧めします。

物件の内覧チェック、住宅ローン契約

住宅ローンの本審査に通過したら、山場は超えたと思っても大丈夫です。ただし、本当に契約通りの物件なのかを、再度内覧チェックに行きます。少しでも疑問があれば指摘しましょう。台風の被害で壁に傷がついているなどの場合は、ここで再調整することができます。

また同時に、住宅ローンの契約も執り行います。契約時に担保となる物件の抵当権の設定も行います。銀行と不動産屋の間でもスケジュール合わせや確認も必要なので、内覧チェックなどは同時並行で進めておくとよいですね。

住宅ローンの手数料や保険料などはこの契約時に支払います。これらの住宅ローンの諸費用は、住宅購入費とは別に自前で準備しておく必要があります。

住宅残金支払い・住宅ローン融資実行

事前に不動産屋に渡してあった「申込証拠金」と「手付金」を差し引いた残りの支払いを行います。ここでやっと、銀行から実際にお金を借りることになります。これを「融資実行」とも呼びますので、覚えておきましょう。

住宅ローンの借入金は自分の口座に振り込まれることは無く、銀行が不動産屋に直接支払いをします。一時的にでも預金通帳に数千万円の記録が残ったら嬉しいのですが、残念ながらそうなりません。

住宅ローンの返済金利は、この融資実行がされた時点の金利が適用されます。契約から日数が経つと、金利が変わってしまう場合もあるので注意してください。

入居と新生活のスタート・確定申告の提出

いよいよ新生活がスタート!と浮かれてばかりではいられません。マイホームを購入したら、必ずしなければならないのが確定申告です。自営業の人だけでなく、会社員の人でも住宅購入の翌年だけは確定申告が必要となります。2年目以降は会社の年末調整で対応できます。

また、住宅ローンを組んだら「住宅ローン控除」という補助制度を利用できるようになります。10年間は所得税が大きく引かれ、住宅ローンの返済もかなり楽になるので、必ず申請しましょう。住宅ローン控除は自然に適用されるものではなく、本人の申請がなければ利用できないので、注意が必要です。

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