購入vs賃貸どっちがお得?マイホームを今買うべき?

マイホーム 賃貸
メリット ・理想の家庭生活を創れる
・資産価値が高い
・老後の住宅費が少ない
・若いころの住宅費が少ない
・ライフスタイルに合わせて引っ越し可能
・総住宅費が安い
デメリット ・若いころの住宅費が多い
・事故・病気リスク
・引っ越しが難しい
・修繕費の負担
・老後の住宅費が高い
・資産が残らない
・夫の死亡時の住宅費が重い

いずれはマイホームが欲しいと願う人は多いですが、本当に必要なのか?賃貸でもいいのでは?という疑問もあります。社宅を安く借りれるという人や、転勤が多いという人は、そもそもマイホームを持つ必要がありません。

何千万円のという巨額の借金を背負うことになるマイホームは「一生賃貸なんて恥ずかしい」という軽い気持ちで買ってしまってはいけません。マイホームを買いたい理由を明確にし、メリットとデメリットをしっかりと知っておくことは重要です。

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【購入vs賃貸】費用面で比較

不動産屋の営業マンは「ずっと家賃を支払っていても何も残りませんよ」「家賃と同じ返済額にすればいい」と、いかにもそれらしく言いますが、このアマい誘いを鵜呑みにするのは危険です。

特に「家賃と同じ返済額」というのは「同条件の物件」とすると、非常に難しくなります。

住宅ローンの返済額=家賃

こんなイメージで考えている人がいたら、非常に危険です。分譲マンションであれば、駐車場代や共有部の管理費、修繕積立金などで、毎月3万円くらいは取られます。マイホームを持てば、固定資産税など、賃貸の時にはなかった税金もかかってきます。

また「マイホームはずっと残る資産」というのも大きな誤りです。住宅ローンの返済が終われば、住宅費の負担から解放されるように思えますが、築30年もすればいろいろなところにガタがきます。木造住宅で30年、マンションで40年が住宅の寿命と言われています。強固なコンクリートであっても、60年経つと中性化し水分や空気を通しやすくなり、中の鉄筋が錆びてしまい強度が落ちます。

住宅ローンの返済が終わったら、次は修繕工事・・・と、住宅費が0になることはありません。

35歳にマイホームを購入し、85歳まで50年間住むと仮定して、マイホーム購入と賃貸のどちらが安いのか比較してみます。

50年間の住宅費比較
マイホーム 賃貸
住まい1
(35~60歳)
3LDKマンション 3LDKマンション
住まい2
(60~85歳)
同上 2LDKマンション
住宅購入費 頭金500万円
諸費用200万円
その他費用100万円
無し
住宅ローン 4500万円(金利1.5%35年) 無し
住宅ローン(月) 10.8万円/月 無し
不動産紹介料 物件価格x3%+6万円 無し
家賃1(30年) 無し 10万円/月x25年
家賃2(20年) 無し 7万円/月x25年
固定資産税
都市計画税
15万円x50年 無し
駐車場代・管理費など 3万円/月x50年 3万円/月x50年
住宅ローン減税 -35万円/年(10年間) 無し
合計 7620万円 6900万円

4000万円の3LDK分譲マンションを頭金500万円、住宅ローン3500万円、35年返済、1.5%固定金利で購入した場合のシミュレーションです。マイホームの場合、毎月の住居費は13.8万円となり、50年間の総住宅費は720万円多くなります。

固定資産税を月で割ると、毎月の返済額は15万円になるので、やや苦しいプランかもしれません。ただし、購入後10年間は住宅ローン控除によって年間35万円の減税がされるので、負担も少し軽減されます。

賃貸の場合は、こどもが独り立ちすれば、少し狭くても安い物件に移れるので、費用を抑えることができます。

一戸建ての場合は、土地代が1500万円以上、上乗せされます。駐車場代や管理費が不要となりますが、修繕費の積み立てや、税金額が増えます。

【購入vs賃貸】ライフスタイルで比較

マイホームの最大の魅力は、理想の家庭生活を創り上げることができることでしょう。また、マイホームは資産価値が高く、固定資産を持つことで社会的な信頼性も高まります。

マイホームを購入せず、賃貸にずっと住むことを選ぶ人の理由は「ライフスタイルに合わせて住み替えができる」という意見が多いです。長い人生の中には何があるか分かりません。

マイホームを購入した直後に、会社から転勤を命ぜられたという人も実際にいますし、マイホームを購入後に家族が増えて部屋数が足らなくなってしまうという家庭もあります。賃貸であれば、家族が増えたら広い部屋に引っ越しすることもできますが、マイホームの間取りを変えたり、リフォームするのはそう簡単ではありません。

マイホームを買ったら大きな買い物は無くなるとはいえず、こどもが大きくなると教育費が増えたり、車の買い替えなども必要になるでしょう。しかし住宅ローンを組んでいると、それ以上にローンを組むことが難しくなります。賃貸であれば大きな借金を抱え込むことはありませんから、必要な時にローンを組む余裕もあります。

また老後になると、一戸建てを建てたけれど階段を上れなくなってしまったり、夫に先立たれて広い家にひとりでは寂しいと感じてしまうかもしれません。ぼくの祖母の家も昔は2世帯で住んでいたので大きな家でしたが、今では祖母ひとりで住んでおり、掃除もしきれず2階はほこりで埋もれてしまっています。

もしも、祖母もなくなってしまった場合、誰も住まなくなった家はどうするのでしょうか?両親や叔父叔母はそれぞれマイホームをもっていますし、古い家なので耐震性にも心配があり、売却することもできないのでいずれは取り壊すことになるでしょう。マイホームは資産価値があるとは言われますが、相続した子孫が住むかというと、実際には難しいことも多いです。相続問題を抱え込むよりは、売ってしまって等分で分けるという選択をするケースも多いです。

【購入vs賃貸】リスクを比較

マイホームの購入の最大のリスクはやはり金銭の負担の大きさです。マイホームの購入時には、頭金や諸費用などで貯金が減ってしまい、賃貸以上の住宅費の支払いが必要となります

30代の若いころにマイホームを購入する場合は、親に援助を求めるか、物件の条件を下げて費用を抑える必要がありそうです。こどもが大きくなると教育費も増え、家計が苦しくなるリスクもあります。住宅ローンを完済するまでは、金銭面で厳しい状態が続きます。

一方で賃貸の場合は、比較的、金銭面では余裕があります。若いころは家賃の安い家で貯蓄を増やし、こどもが大きくなったらそれにあわせて部屋の広い家に引っ越しもできます。貯金も貯めやすいので、教育費の積み立て計画も立てやすいです。ただし、老後になっても家賃を支払い続けなければならなく、年金生活には大きな負担です。

一家の大黒柱にもしもの事が起こったら?

万が一、一家の大黒柱である夫が事故や病気で若くして亡くなってしまうと、住宅費の支払いは大きな負担になります。

住宅ローンの場合は団信によって死亡した場合は残ローンを完済することができます。しかし、病気や半身不随などで生きている場合は団信は適用されないため、住宅ローンの返済が続いてしまい、治療費と合わせて家計が苦しくなってしまいます。

賃貸の場合は当然、家賃を払い続けなければなりませんから、残された家族は厳しい生活となります。

最悪の場合はマイホームを売却するという手段もあるため、資産を作っておくことでもしもの時のリスクヘッジにもなります。

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