賢い住宅ローンの選び方。変動・固定どっちがいい?

大体いくらの物件なら手が届きそうか、どれくらいの予算があるのか確認したら、次は具体的にどの住宅ローンを組むべきなのかを考えましょう。

ひとえに住宅ローンといってもゴマンとあり、利用者によってもどのプランがいいのかは変わります。単に金利が安いからと飛びついてしまうと、思わぬ落とし穴にはまってしまい、将来困ってしまう恐れもあります。まずは、どんな住宅ローンがあるのか、どんなプランが自分に合っているのかの目安を付けられるようになりましょう。

参考:住宅ローンどっちが賢い?変動金利・固定金利

スポンサーリンク

住宅ローンを借りるなら変動金利・固定金利どっちがいい?

住宅ローンには大きく3つの金利タイプがあります。それぞれの金利タイプのメリット・デメリットを把握し、最適なプランを選びましょう。

  • 変動金利型
  • 全期間固定型
  • 固定期間選択型

変動金利の住宅ローンのメリット・デメリット

変動金利は住宅ローンの中でも最も金利の低いプランとして人気です。ただし、その名のとおり金利が変動してしまい、返済額が上がってしまうというリスクも持っています。

住宅ローンを借りるうえで最も重要なことは「きちんと返済できるか」です。安いからと変動金利を借りて、数年後に金利が上がって支払いが追い付かなくなってしまっては大変です。とはいえ、数年後・数十年後の金利はプロでも予想できません。変動金利を借りる場合は、金利が上がっても大丈夫な線引きをしっかりし、返済計画を立てることが重要です。

全期間固定型の住宅ローンのメリット・デメリット

変動金利と対をなすのが全期間固定型の住宅ローンです。一般的には、単に固定金利と呼ばれます。

固定金利は、最初に決められた金利でずっと返済ができます。変動金利のように返済額が上がるという可能性が無いので安心ですし、将来の計画が立てやすいというメリットがあります。しかし、変動金利と比較すると、0.5~1.0%と大きく違います。

20年以上の長期間の返済となる場合は、変動リスクのない固定金利がおすすめです。

固定期間選択型とは?器用貧乏でいいとこなし

固定期間選択型とは、変動金利と固定金利を組み合わせたプランです。例えば10年固定金利タイプの場合、最初の10年間は金利の変わらない固定金利ですが、11年目になると再度、固定金利と変動金利を選ぶことになります。

2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、30年と細かくプランがあります。20年と30年を利用する場合は、全期間固定といえます。15年以下の固定金利の場合は、期間が終了後にプランの更新があります。

しかしこのプランには落とし穴があり、固定期間終了後の金利が通常よりも高くなります。10年固定を借り、11年目から改めて固定金利を選択しても、最初の10年より高い返済額となるのです。変動・固定のいいとこどりというよりは、器用貧乏でいいとこなしのプランです。15年以下の返済プランなら変動金利を、20年以上の長期間の返済であれば全期間固定金利にしましょう。

返済方法はどうすべき?元利均等・元金均等とは?

住宅ローンの返済方法には「元金均等返済方式」「元利均等返済方式」の2つの方法から選べます。

【元金均等返済方式とは?】
元金均等返済方式とは、元金の返済額を一定にする方式です。元金が早く減るので、利子額が減り、総返済額が少ない返済方法です。ただし、返済開始時の返済額が大きいというデメリットもあります。高い返済額を支払える収入が必要となります。

ローンの返済額は一定だというイメージがりますが、元金均等返済の場合は、返済開始時が高く、だんだん返済額が減っていくという仕組みになっています。

【元利均等返済方式とは?】
元利均等返済は、返済金額が一定というのが特徴です。住宅ローンの諸費用や引っ越し費、新生活に向けて出費が多い時期に返済額を抑えられます。

ただし、元リ均等返済では、返済開始時は利子の支払い割合が多いため、なかなか元金が減らないというデメリットもあります。元金が減る速度が遅いため、利子額も大きくなり、総返済額は高くなります。

元金均等返済 元利均等返済
借入金額 3000万円 3000万円
返済期間 30年 30年
金利 1.5% 1.5%
初月返済額 120,833円 103,536円
総返済額 36,768,600円 37,272,768円

元金均等返済は、最初の月の返済額が2万円ほど高くなりますが、総返済額では約50万円安くなります。返済方式が違うだけで50万円も差が出るのは驚きですね。銀行にとっては長く、多くの利子を払ってもらいたいので、詳しく説明をせずに元利均等返済方式にしてしまうこともありますので、注意したいです。

手数料・保証料・オプションプランの諸費用を考える

住宅ローンを決める時に、金利にばかり目が行きがちですが、手数料や保証料など諸費用の金額にも違いがあります。住宅ローンの事務手数料だけで100万円前後、保証料は金利に+0.2%を上乗せするなど、大きな費用がかかります。

最近では店舗を持たず、インターネットで住宅ローンの申し込みができるネット銀行が、非常に安く借りられることで人気です。金利の安さに加えて、保証料が無料であたり、団信無料、繰り上げ返済手数料無料など、これまでにないお得なプランで注目されています。

保証料 金利+0.2%上乗せ

住宅ローンの借り入れには、保証会社への加入が必須となります。もしもローン返済を滞納してしまった時に、一時的に返済を肩代わりしてくれます。

保証料は金利に0.2%を上乗せするという形で支払います。毎月の返済額は数千円くらい増えるだけなのであまり大きな額に思わないかもしれませんが、塵も積もれば山となり、数十年という長期間の合計金額は、数十万円にもなります。

事務手数料 ローン額x2.16%

住宅ローンは、契約時に手数料の支払いが必要となります。特に保証料や団信などが無料でお得に見えるネット銀行も、事務手数料という名称で請求します。事務手数料はローンの借入金額の2.16%です。

3000万円の借り入れであれば、約65万円の手数料がかかります。契約時に支払いとなるので、頭金とは別に準備しておかなければなりません。

団体信用生命保険 金利+0.3%上乗せ

団体信用生命保険とは、もしも契約者が死亡もしくは植物状態になってしまった場合に、残りのローンの返済が完了となる保険です。団信と省略されて呼ばれることもあります。団信は金利に0.3%を上乗せするという形で支払います。

万が一、事故などで夫が亡くなった場合、家族に負債を残してしまうと大変なことになります。もしもの時のための備えです。

団信の注意点として、生命保険とは違い、保険金の受け取りはありません。死亡時に3000万円残っていた場合は3000万円全てが0円になりますし、残り300万円しか無い場合も、それ以上の金額を受け取れるというわけではありません。

また、団信では死亡時のみしか適用されないため、ガンや半身不随などの重症の場合では利用できません。八大疾病付き団信など、さらに適用範囲を広げた保険にも注目が集まっています。

繰り上げ返済手数料

住宅ローンの返済は基本的には一定です。しかし、もしもボーナスや贈与などで一時的に周遊が増えた場合、繰り上げ返済をすることができます。できるだけ早く返済することで、利子の支払いが無くなるので返済額を大きく減らすことができます。

ただし、繰り上げ返済をするためには10万円以上の手数料がかかったり、返済額は100万円以上からといった条件のある銀行も多いので注意しましょう。繰り上げ返済で減らせた利子よりも、手数料のほうが高くなってしまう場合もあるので注意しましょう。

ネット銀行では繰り上げ返済手数料が無料のところも多く、返済額も1円から可能と、少しでも返済を早めたい人はチェックしておきたいです。

スポンサーリンク
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

 ブログランキング・にほんブログ村へブログランキング投票にご協力ください!

コメントをどうぞ

メールアドレスが公開されることはありません。